La AEAT publica en su web cómo tributar los alquileres turísticos

En primer lugar, se tiene en cuenta que es un arrendamiento para uso distinto de vivienda. Es el tipo de arrendamiento que tenga un uso distinto al destino primordial de satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

A partir de ese punto, se va a empezar a someter a un régimen específico fuera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, como indica el artículo 5 apartado e). A su vez, hay que distinguirlo del servicio de “hospedaje” que sería típico de una industria hotelera con servicios como restaurante, limpieza, lavado de ropa (especificado en la LIVA o Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido) que van más allá de la mera disposición de un inmueble (recepción y atención permanente por ejemplo).

Así, hay servicios complementarios que contrata el arrendatario durante la entrada y salida del periodo de su estancia en dicho arrendamiento que por lo mismo se excluyen como servicios complementarios propios de la industria hotelera:

• Limpieza y/o servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En primer lugar, hablamos del IAE. El Impuesto sobre Actividades Económicas nos remite al texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), en especial el artículo 79 para el caso de un alquiler turístico. Para saber qué tarifa del IAE escoger (regla 4ª.1) debemos tener en cuenta 3 supuestos:

1. Es una actividad por la que una persona cede, a cambio de un precio a arrendatarios, apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de hospedaje. Se acude a la sección primera en “Servicio de Hospedaje” (agrupación 68) encontraremos el grupo 685 (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”). Si los inmuebles permanecen abiertos menos de 8 meses al año, la cuota será del 70%.
2. Una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación. En este caso, se clasifica como “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”.
3. Dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones. En este caso, que se aleja de los dos anteriores, se incluiría em “Alquiler de viviendas”.

En segundo lugar, hablamos del IRPF. Los alquileres turísticos serán considerados como “rendimientos del capital inmobiliario”. Los rendimientos que se hayan obtenido del arrendamiento se declararán por el titular del inmueble, en este caso el arrendatario, o del derecho que le habilita para la cesión por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto de esta operación no se le aplicará la reducción del 60% (artículo 23.2. de la LIRPF) porque los apartamentos

En tercer lugar, en cuanto al IVA, como arrendador de alojamiento turístico va a tener una condición de empresario. Y si es sujeto del IVA, esto le excluye del Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP. Si este arrendador presta servicios propios de la industria hotelera deberá tributar con un tipo del 10% como establecimiento hotelero (aunque sea un apartamento turístico). Si estuviera sujeto al concepto de Transmisiones Patrimoniales onerosas del ITP, cada Comunidad Autonómica establece la tarifa y sino, la ley establece una escala que va desde los 0,09 a los 30,77€ si es menos de 7.692,95€ y si supera el total de la cifra anterior 0,024040€ por cada 6,01€ (se regula en el RD Legislativo 1/1993 del 24 de septiembre).

En cuarto lugar, sobre el Impuesto de la renta de los no residentes, que se regula a través del LIRNR (RD Legislativo 5/2004, de 5 de marzo). En cuanto a la tributación, hay que ver los distintos rendimientos:

• El del capital inmobiliario, en este caso, es la mera prestación del inmueble sin servicios típicos de la industria hotelera. El rendimiento que debe declarar es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto aunque cabe que si se trata de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la UE, Islandia o Noruega (desde el 1 de enero de 2015) se podrá deducir gastos previstos en la LIRPF o del LIS dependiendo de si es una persona física o jurídica.
• El de actividad económica obtenido por medio de establecimiento permanente (EP). Para ser este supuesto debe de haber mínimo una persona empelada en España con contrato laboral y a jornada completa (y esto podría deberse por no sólo ofrecer el uso de la vivienda turística sino la prestación de servicios complementarios). Si es un EP debe prestar declaración del IRNR. El Tipo general de gravamen es del 25%, aplicable el 28% en el periodo impositivo de 2015. Se ajusta también con los modelos y plazos del Impuesto de Sociedades.

Al final del artículo se incluye las obligaciones de información sobre el modelo 179 que es el modelo que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Este lo tendrá que entregar los intermediarios ya sean particulares o plataformas colaborativas e independientemente de si se prestan servicios complementarios o no.