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ACERCA DEL IMPUESTO POR INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

Autor: 

David García Vázquez

Responsable Fiscalidad Costes Laborales de Alma Consulting Group

En los últimos años de la crisis económica las ventas de bienes inmuebles en nuestro país han disminuido de forma muy elevada. En concreto, desde el año 2007, año referente del pico de la burbuja inmobiliaria, la caída del precio de los inmuebles ha sido continuada. Según la Sociedad de Tasación el precio de la vivienda disminuyó un 45,60% desde el año 2007. Por su parte, la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings estimó esta caída en un 30-40%.

La revalorización del patrimonio inmobiliario que tuvo lugar durante la etapa alcista de la burbuja inmobiliaria, vio invertida su tendencia como consecuencia del desplome de los precios de los bienes inmuebles, situando a la riqueza inmobiliaria de los hogares españoles a niveles del año 2005. Por otro lado, las viviendas ofertadas al público han disminuido de 664.923 en el año 2006 hasta 34.580, según las cifras del año 2012, lo cual supone un descenso del 97,80%. Otros datos estadísticos  que manifiestan el desplome del sector inmobiliario es que éste ha pasado de ser el 21% del PIB  en el 2008 de la economía del país, a poco más del 12% en el año 2013. No obstante, la agencia de calificación Standard & Poor´s ha previsto que el precio de la vivienda aumentará en un 2% en el 2016.

Ante este panorama de nuestro mercado inmobiliario, tenemos que tener en cuenta que en materia de tributos locales, desde la aprobación del Texto refundido regulador de la Ley de Haciendas Locales (LHL) en 2004, el Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (el IVTNU), se calcula en función del valor catastral del suelo del bien inmueble en el momento del devengo, asignándole una revalorización en función de los años transcurridos desde la anterior transmisión. El valor del suelo viene determinado por las normativas catastrales, muchas de las ponencias de valores han sido aprobadas en años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, consecuentemente gran parte de las valoraciones que recogen estas ponencias no reflejan la situación real del mercado inmobiliario.

En Madrid por ejemplo la fecha de la publicación de la ponencia de valores es el 21/06/2011 y está  basada en un estudio de mercado del 2009-2010; en Barcelona la última ponencia publicada es del año 2001. La situación es más alarmante en municipios cuya ponencia de valores se publicó en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Dentro de la provincia de Madrid, las localidades de Leganés, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes aprobaron sus ponencias de valores en 2007.

 

Venta de un bien cuyo valor catastral es superior al de mercado

En ocasiones, según las normas reguladoras de otros tributos (normativa IRPF, IRNR, IS) puede producirse un incremento patrimonial en el contribuyente y darse el caso que la realidad del mercado actual produzca que la base imponible del impuesto determinada por las normas catastrales, no se corresponda con el valor real del bien inmueble que se pretende enajenar. Es decir, conforme las bases para establecer el incremento patrimonial en el IVTNU, que no son otras que las normas catastrales, no existe tal incremento o este es menor de que lo que reflejaría la base imponible con la que vamos a liquidar el tributo en cuestión.

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