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1. LO IMPORTANTE ES LA RESIDENCIA
FISCAL, NO LA NACIONALIDAD
No es lo mismo si esta compraventa se realiza entre personas residentes en España, que si el comprador o el vendedor -o ambos- son no residentes en España. Olvidémonos de la nacionalidad, lo importante para Hacienda es ser o no ser residente. Puede ser residente en España un belga y no residente un español que vive fuera.
Residente en España -fiscalmente hablando- lo es quien permanece en España más de 183 días, sin tener en cuenta las ausencias esporádicas -vacaciones, viajes cortosÉ- y quien, pese a no estar esos 183 días en España, tenga aquí su núcleo principal o la base de sus intereses económicos -se presume que es residente cuando el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores que de él dependan vivan en nuestro país-. Para los que se trasladan a paraísos fiscales, existen reglas especiales, que obligan a seguir pagando al Fisco como residente durante los 4 años siguientes al traslado.
2. CONSECUENCIAS FISCALES PARA EL COMPRADOR SI EL VENDEDOR ES NO RESIDENTE
Cuando un no residente en España vende un inmueble a un residente existen dos consecuencias muy relevantes, que pueden afectar negativamente al comprador y que pasamos a comentar.
En primer lugar, si el vendedor es no residente, el comprador debe retenerle el 5% del precio acordado en la compraventa en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de No Residentes, e ingresarlo a su nombre a la Agencia Tributaria.
Hay excepciones, como en casi todo en Derecho Fiscal. No será necesario retener si el inmueble hacía más de 10 años que estaba en su patrimonio a fecha 31 de Diciembre de 1996, sin haber sido objeto de mejoras en ese tiempo. Por eso, es conveniente que preguntemos por ello al no residente.
El incumplimiento de esta obligación de retención por el comprador será merecedor de una sanción, que oscilará entre el 75 y 150% de la cuantía no retenida.
Además, en el supuesto de que el vendedor no residente no ingrese la cuantía que le corresponda por su Impuesto de Renta de no Residentes, el comprador estará obligado a pagar la cuantía menor entre la retención que debía haber practicado y el impuesto correspondiente al no residente.
La Ley indica que en caso de impago del referido impuesto quedarán afectos al cobro los bienes adquiridos y, por tanto, podrá procederse ejecutivamente contra ellos.
La segunda gran consecuencia es que si el vendedor no residente no paga la cantidad correspondiente a la plusvalía municipal -Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, abreviado IIVTNU- deberá hacerlo el comprador.
Siendo así, más vale asegurarse de que el vendedor lo ingresa o, en caso contrario, retenerle la cantidad suficiente para responder del pago nosotros. Los medios para asegurarse del cumplimiento pueden ser aquellos que se consideren necesarios; un ejemplo de ello es la consignación.
En resumen, la compra de un inmueble a un no residente no es más cara que la realizada a un residente, pero debemos tener en cuenta lo señalado anteriormente para evitar desagradables sorpresas.
En este artículo no hemos entrado en la fiscalidad indirecta, porque no tiene especialidades cuando entran en juego no residentes.
Plazos y Modelos para el pago de los tributos
Modelo Impuesto Plazo de pago
Modelo 211 Retención en la adquisición de bienes Un mes a partir de la fecha de
inmuebles a no residentes transmisión del inmueble
Modelo 212 Impuesto sobre la Renta de no Tres meses después del plazo
Residentes del vendedor del bien de un mes desde la fecha
inmueble de transmisión
Modelo 600 Impuesto sobre Transmisiones 30 días hábiles desde la transmisión
Patrimoniales Onerosas
Depende de Impuesto sobre la Plusvalía 30 días hábiles desde la transmisión
cada Municipio Municipal (Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbano)
EJEMPLO NUMÉRICO
Pepe González, español de toda la vida, pero residente en Francia, acuerda con nosotros la venta de su piso en Barcelona, porque ha decidido pasar el resto de sus días en ese país.
Él compró el inmueble en 1998 por 400.000 .
El precio de la compraventa que se lleva a cabo este año 2004 es de 600.000 En este momento el valor catastral del suelo es de 250.000 .
CANTIDADES QUE PAGA EL COMPRADOR
Nosotros le indicamos que sólo le pagaremos directamente a él 570.000 y que los 30.000 restantes -que es el 5% del precio acordado- los ingresaremos a Hacienda en su nombre, para cumplir con el Fisco español.
IMPOSICIÓN INDIRECTA
Dado que es una segunda transmisión de vivienda, la operación estará gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas- al 7% porque el inmueble está en Cataluña -que, como la mayoría de las Comunidades Autónomas, ha elevado el tipo impositivo general del 6%- Es decir, el comprador deberá ingresar 42.000 a la Comunidad Autónoma catalana.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES
El vendedor no residente vendrá obligado a ingresar a Hacienda el 35% de la plusvalía obtenida por la compraventa, en concepto de Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
La plusvalía surgirá de la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, es decir, 200.000 , que es la diferencia entre 600.000 y 400.000 . El 35% de 200.000 son 70.000 .
De esta cuantía podrá deducir lo retenido e ingresado a Hacienda por el comprador residente -es decir, 30.000 -. Así, la cuantía final a ingresar por este impuesto derivado de la venta del inmueble es de 40.000 . (70.000 – 30.000 = 40.000 ).
CONSECUENCIAS DE NO RETENER
En caso de que el comprador no retenga el 5% -es decir, los 30.000 en nuestro ejemplo- sería merecedor de una sanción, que oscilará entre el 75 y 150% de la cuantía indicada. Es decir, la sanción por no haber retenido oscilará entre el 75% (22.500 ) y el 150% (45.000 ).
Además, en el caso de que el comprador no retenga y el no residente no ingrese los 70.000 por el Impuesto de Renta de no Residentes, el comprador debería pagar a Hacienda 30.000 porque es la cantidad menor de las dos siguientes: 30.000 -que es la retención no ingresada a Hacienda- y 70.000 -que es el impuesto correspondiente al no residente-. En caso de que el comprador sí practique la retención, le será indistinto si el vendedor paga o no su impuesto.
IIVTNU (PLUSVALÍA MUNICIPAL)
Por su parte, el vendedor no residente deberá ingresar al Ayuntamiento en que esté ubicado el inmueble -en nuestro ejemplo el de Barcelona- el Impuesto sobre el Incremento de Valor del Terreno puesto de manifiesto con la venta del inmueble.
En este caso, la plusvalía surgirá de multiplicar cuatro valores:
¢ el valor catastral del terreno en el momento de la compraventa
¢ el número de años completos transcurridos en propiedad del vendedor
¢ el porcentaje anual correspondiente a este número de años que haya determinado el correspondiente Ayuntamiento, y
¢ el tipo de gravamen aplicable.
Se indica que el valor catastral del suelo es de 250.000 en el momento de la venta. En el caso del Ayuntamiento de Barcelona y conforme a la Ordenanza fiscal número 1.3 reguladora de este Impuesto para el año 2004, el valor catastral de los terrenos en el momento del devengo se reducirá en un 50%.
El porcentaje anual determinado por el Ayuntamiento de Barcelona para períodos superiores a 5 años e inferiores a 10 años es del 3,5% a multiplicar por los 6 años completos transcurridos.
El tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento de Barcelona es del 30%.
Con todos estos datos la liquidación a correspondiente a este impuesto es:
125.000 X 6 X 3,5% X 30% = 7.875
Como hemos indicado antes, si el vendedor no paga esta cantidad será el comprador el obligado a hacerlo.
Plazos y Modelos para el pago de los tributos
Modelo
Modelo 211
Modelo 212
Modelo 600
Depende de cada Municipio
Impuesto
Retención en la adquisición de bienes
Impuesto sobre la Renta de no Residentes del vendedor del bien inmueble
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Impuesto sobre la Plusvalía Municipal -Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana-
Plazo de pago
Un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble
Tres meses después del plazo de un mes desde la fecha de transmisión
30 días hábiles desde la transmisión
30 días hábiles desde la transmisión
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