Alertas Jurídicas miércoles , 3 marzo 2021
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EL I.V.A. Y LA PROMOCIÓN DE LOS TERRENOS

 


1. INTRODUCCIÓN. CONCEPTOS GENERALES DE Dº URBANISTICO


 


En la actualidad, la carencia de una vivienda accesible al ciudadano, ha devenido en un problema social, por la ausencia de suelo, lo que ha generado, con mayor incidencia, que los sistemas de desarrollo de suelo, se vean potenciados con el objetivo de obtener una mayor oferta en el mercado.


 


El derecho urbanístico español es, sin duda, complejo, por cuanto no sólo tenemos la normativa a nivel estatal, sino también la de las diferentes Comunidades Autónomas, con capacidad formativa propia, según ha ratificado entre otros pronunciamientos, la Sentencia del Tribunal Constitucional num. 61/1997, que determinó una separación competencial entre el Estado y las CC.AA., al amparo de lo dispuesto en el artículo 148.3 de la Constitución.


 


De esta forma, tenemos que las fuentes del derecho urbanístico español, básicamente está formada por:


a)       Los artículos no derogados (STC 61/1997) del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 26 de junio de 1992, (TRLS-1992).


b)       La Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV).


c)       Normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma, excepto (Ceuta y Melilla).


d)       Como Derecho supletorio de la legislación autonómica, el RD 1346/1976 de 9de abril, Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,  (TRLS-1976).


 


Con respecto a Cataluña, tenemos que citar como cuerpo legal propio en materia de ordenación urbanística, el siguiente:


 


a)       Llei 2/2002, de 14 de marí§, dÁ¢€â„¢urbanisme.


b)       Decret 166/2002, d 11 de juny, pel qual s aprova la taula de vigí¨ncia de les disposicions afectades per la Llei 2/2002, de 14 de marí§, d urbanisme (DOGC núm. 3660, de19 de juny de 2002).


c)       Decret 287/2003, 4 de novembre, Reglament parcial Llei 2/2002


 


La ordenación urbanística del territorio, se realiza, según la normativa a través de dos fases bien diferenciadas:


 


a)       Planeamiento urbanístico, con sus diferentes ámbitos de actuación: Planes generales, planes especiales, planes parciales, etc.


b)       Ejecución del planeamiento urbanístico, que según establece el artículo 119 del TRLS (1976).


1.- Sistema de compensación. (art. 126 a 130).


2.- Sistema de cooperación. (arts. 131 a 133).


3.- Sistema de expropiación. (art. 134 a 145).


 


Con respecto a Cataluña, según el artículo 115 de la Llei 2/2002, los sistemas de actuación se  establecen en dos grandes grupos:


 


a)       Sistemas de reparcelación (art. 118 Llei 2/2002)


a.1.- De compensación básica (art. 124 i ss Llei 2/2002)


a.2.- De compensación por concertación (art. 129 i ss Llei 2/2002).


a.3.- De cooperación  (art. 133 i ss Llei 2/2002)


a.4.- Por sectores de urbanización prioritaria. (art. 136 i ss Llei 2/2002).


b)       Sistema de expropiación. (art. 146 i ss Llei 2/2002).


 


De todos estos  sistemas de actuación, ninguno es elegible por los propietarios, sino que se establece en el artículo 119.2 del TRLS (1976) que es la Administración la responsable de elegir el sistema de ejecución.


 


1.1. SISTEMA DE COMPENSACIÓN


 


Sus principales características son:


 


a)       Es una modalidad de ejecución privada, a instancia de los propietarios de los terrenos.


b)       Obligación de aportación de los terrenos comprendidos en un polígono de actuación urbanística.


c)       La actuación de la Administración, se circunscribe a velar por el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables.


d)       Ejecución de la urbanización de los terrenos a cargo de los propietarios.


e)       Actúan a través de un ente, con personalidad jurídica propia, la Junta de Compensación, salvo que sea un único propietario, o si lo acuerda el Ayuntamiento.


f)        La iniciativa de la modalidad de compensación corresponde a los propietarios que representen como mínimo el 60 %, según la Ley Estatal, en Cataluña sólo se exige el 50 %, de la superficie total del sector de planeamiento urbanístico.


g)       Podrán adherirse con igual de derechos y obligaciones cualesquiera de los otros propietarios no promotores, así como las empresas  urbanizadotas que deban participar en la gestión del polígono de actuación.


h)       La Junta tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, con unos estatutos que establecen las normas y formas de actuación de la misma, así como sus legales representantes.


i)         La Junta de compensación puede actuar de dos formas diferentes:


i.1.- FIDUCIARIA: Los terrenos siguen siendo propiedad de sus titulares, no siendo transmitidos a la Junta, que actúa con plenos poderes de disposición sobre las fincas.


i.2.- PROPIETARIA DE LOS TERRENOS. Las fincas son transmitidas a la Junta, a título de plena propietaria, hasta la ejecución completa del planeamiento.


 


      1.2. SISTEMA DE COOPERACIÓN


 


       Sus características principales son las siguientes:


 


1.        Es un medio de ejecución público, en contraposición con el de compensación.


2.        Obligación de aportación de los terrenos afectados por el planeamiento.


3.        La Administración tiene un papel activo en su ejecución, siendo quien se responsabilice de su cumplimiento.


4.        No existe transmisión de la titularidad de los inmuebles.


5.        Los propietarios serán los que acarreen con los costes de urbanización, en función de su porcentaje de propiedad.


6.        Los propietarios pueden constituir una Agrupación de Interés Económico , (o Asociación Administrativa de Cooperación, en Cataluña), entidad administrativa, con personalidad jurídica propia.


7.        La Agrupación de Interés Económico, será creada con el objeto de competir por la adjudicación de un programa o colaborar con su urbanizador legal, así como puede redactar el proyecto de reparcelación.


8.        En los sectores de urbanización prioritaria establecidos en el artículo 136 de la Llei 2/2002, el sistema de actuación urbanística debe ser el de reparcelación por cooperación.


 


1.3. SISTEMAS DE EXPROPIACIÓN


 


Sus características definitorias son las siguientes:


 


1.        Es un medio de ejecución público.


2.        La Administración adopta un papel activo en su ejecución.


3.        La Administración ejecuta las obras de urbanización.


4.        Los terrenos debe ser aportados de forma obligatoria por sus antiguos propietarios.


5.        Los propietarios de los terrenos pierden la titularidad dominical de los mismos, al ser expropiados.


6.        Los propietarios tienen derecho a ser indemnizados.


7.        Los costes de urbanización son a costa de la Administración.


8.        La finalidad deber ser de utilidad pública o el interés social.


9.        Declaración de la necesidad de ocupación.


10.     Publicidad de todo el procedimiento.


 

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