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La donación de un bien gravado por una hipoteca constituida inmediatamente antes de la donación constituye una donación mixta que comprende una parte de liberalidad y otra parte de transmisión onerosa.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 26 de marzo de 2002

En el supuesto que nos ocupa, la escritura de donación, que da origen a la controversia litigiosa, contiene las siguientes declaraciones:


a)  El padre de la recurrente le dona un determinado bien inmueble, valorado en 19 millones de pesetas, libre de cargas, salvo la hipoteca que se dirá.


b)  La donataria acepta la donación y asume expresamente la deuda personal procedente del préstamo hipotecario que grava la finca, subrogándose en la escritura de préstamo hipotecario otorgado en la misma fecha, en la escritura inmediatamente precedente y ante el mismo fedatario público. El importe del préstamo concedido fue de 17 millones de pesetas.


c)  El representante de la entidad prestamista y beneficiaria de la hipoteca interviene en la propia escritura de donación, aceptando expresamente la subrogación efectuada por la donataria.


d)  El donante, en la propia escritura, se constituye también en garante o fiador solidario de la donataria, especialmente en cuanto a las obligaciones de pago del préstamo hipotecario en el que ésta se subroga.


Se plantea cuál debe ser el tratamiento tributario de dicha operación.


La Sala entiende que no nos hallamos simplemente ante una adjudicación en pago de asunción de deuda, a la cual pretende asimilarla la recurrente, para sostener su no tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en base a la doctrina expuesta sobre tal figura. El fallo manifiesta que la operación resulta en realidad más compleja que una mera adjudicación de bienes en pago de asunción de deuda.


Según el artículo 25 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, constituye un principio general del Derecho que í¬el  hecho imponible gravado será el efectivamente realizado por las partes, con independencia de las formas o denominaciones jurídicas utilizadas por los interesadosí®.


En este sentido, no debemos perder de vista que a la recurrente se le transmite por donación un bien valorado en 19 millones de pesetas, si bien asumiendo una deuda por préstamo hipotecario por valor de 17 millones. Con carácter general, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, de la base imponible son deducibles las cargas que disminuyen el valor de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca (artículo 10.1 del Texto Refundido del Impuesto de 1980).


Además, conforme al artículo 7.1 a) del dicho Texto Refundido, son transmisiones patrimoniales sujetas al impuesto las transmisiones onerosas por actos í¬inter-vivosí® de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.


En base a ello, el fallo concluye que nos hallamos ante una donación mixta y no propiamente modal: la recurrente recibe un bien inmueble, gravado con una hipoteca, que asume y acepta en cuanto tal; no se le impone un modo o contraprestación por la liberalidad que recibe. Se trata de una carga real, por una deuda que garantiza al inmueble transmitido, deuda que asume la donataria en cuanto que se le transmite con el bien donado, aceptándolo expresamente el acreedor hipotecario, en la propia escritura de donación.


Así, estamos ante una donación mixta, que comprende una parte de liberalidad ñlo gravado como donación- y otra parte de transmisión onerosa de un bien inmueble, a cambio de asumir la deuda hipotecaria que tiene contraída el donante.


Por último, la Sentencia recuerda que el caso concreto no puede asimilarse a una simple adjudicación en pago de asunción de deuda, dada la transmisión producida con todas sus consecuencias reales y obligacionales para la donataria en particular. Otorgar otra solución al caso concreto  permitiría transmisiones patrimoniales í¬inter-vivosí® a un coste fiscal muy reducido, encubriendo auténticas transmisiones onerosas por la vía del préstamo hipotecario: la donataria, en realidad, recibiría un inmueble con el valor dicho que, por encima de la liberalidad, va abonando con el reintegro del préstamo hipotecario, hasta su finalización o extinción anticipada.

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