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No son deducibles de los ingresos del arrendamiento los gastos financieros derivados de la solicitud de un crédito hipotecario al no ser necesarios para la obtención de la renta.

Sentencia de la Audiencia Nacional de 29 de enero de 2004

En el presente recurso, una comunidad de bienes propietaria de un inmueble lo arrienda a una sociedad de la que los comuneros son socios y, ante la difícil situación económica en que se encuentra, solicitan cada uno de los propietarios en su propio nombre un préstamo hipotecario.


Así, el Tribunal se remite a lo dispuesto por el artículo 35 a) de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del I.R.P.F., el cual, bajo la rúbrica de «gastos deducibles» señala que «tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de los bienes y derechos patrimoniales a que se refiere el artículo anterior, a) tratándose de los bienes y derechos comprendidos en la letra a), los gastos necesarios para su obtención. La deducción de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de tales bienes o derechos y demás gastos de financiación no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por la cesión del inmueble o derecho».



Complementando este precepto, el artículo 7 del Reglamento del impuesto, aprobado mediante Real Decreto 1841/1991, de 30 de diciembre, señala que tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de los bienes y derechos patrimoniales a que se refiere el artículo 34 de la Ley del impuesto los siguientes:



«a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación, siempre que, efectivamente, sean a cargo del propietario o titular del derecho real. No obstante, la deducción de los gastos previstos en esta letra no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por su cesión».


El Tribunal declara que el hecho de que los propietarios del inmueble solicitaran dicho crédito hipotecario no puede servir de fundamento para vincular los gastos financieros consistentes en el abono de los intereses con la obtención de los ingresos del arrendamiento, ya que:





  • En primer término, no se considera razonable que tales gastos sean necesarios para la obtención de renta y,



  • En segúndo término, porque la finalidad patente en la obtención del crédito, atendiendo a su cuantioso importe, no podía ser la de salvaguardar el arrendamiento, puesto que de mayor facilidad hubiera sido la resolución contractual y la búsqueda de un nuevo arrendatario de mayor solvencia.

Estos razonamientos conducen claramente a la conclusión de que el verdadero propósito perseguido con la obtención del crédito, lo que se infiere a los solos efectos de dilucidar la deducibilidad del gasto financiero correspondiente, no reside en garantizar la continuidad en la obtención de la renta o rendimiento derivado del alquiler, pues no es proporcionado ni adecuado al sentido común la asunción de una obligación tan onerosa.



Y ello máxime cuando aquel derecho pudo ser protegido empleando medios menos agresivos para la economía de los propietarios, sino más bien en subvenir a la situación de desbalance o iliquidez padecida por la sociedad arrendataria del inmueble y, a lo sumo, prevenir el riesgo de pérdida del inmueble derivado de los compromisos anteriormente asumidos por el recurrente y sus hermanos, no en calidad de arrendadores, sino como socios.



En base a ello, la Sala desestima el recurso y declara la no deducibilidad de los ingresos del arrendamiento de los gastos financieros derivados de la citada solicitud del crédito hipotecario por parte de la comunidad, al no considerarse necesarios para la obtención de la renta.

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