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Según la resolución de la DGT 0443-01 de 1 de marzo de 2001, la concesión de una opción de compra y la entrega subsiguiente de bienes inmuebles constituyen dos hechos imponibles sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido.
En el caso de la concesión de una opción de compra se da un supuesto de hecho que se encuadra en la prestación de servicios. Sólo podría conceptuarse como entrega de bienes la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que de una opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa. En este caso serían aplicables todas las normas previstas para la entrega de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto.
Cuando se produce la entrega de los bienes inmuebles se realiza un segundo hecho imponible cuya base imponible estará constituida por el importe total de la contraprestación teniendo en cuenta en su determinación que no podrán excluirse los descuentos concedidos previa o simultáneamente por el contrato de opción de compra, ya que la minoración del precio que resulta del mismo constituye la remuneración de una operación distinta.
En el supuesto planteado se realizan dos negocios jurídicos diferentes: un contrato de promesa bilateral de compraventa y un contrato de opción de compra, por lo que se perfeccionan dos supuestos de hecho sujetos a gravamen por el IVA. Tales supuestos de hecho consisten en una entrega de bienes en el caso de la promesa bilateral de compraventa y una prestación de servicios en el caso del contrato de opción de compra.
Existe una diferencia muy importante en la base imponible de ambas operaciones. Mientras que en el contrato de opción de compra, la base imponible entendida como el precio de la opción asciende a 6.000 euros, en el caso de la promesa bilateral de compraventa el precio asciende a 32 millones de euros. Tal diferencia puede sugerir a los órganos de inspección de la Administración que se ha producido una simulación negocial no en cuanto a la naturaleza de los negocios jurídicos puesto que ambos dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria por el IVA sino en cuanto a la cuantía del negocio jurídico de opción de compra. Pueden existir dudas en cuanto al importe pactado y declarar que el precio real de la opción de compra es el que correspondería según los usos normales al precio de la compraventa y no el pactado entre las partes, con las importantes consecuencias que se derivan de ello en cuanto a la cuota de IVA resultante.
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