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La justificación del nuevo valor derivado de la comprobación efectuada por un perito debe basarse en criterios comparativos apropiados a los bienes objeto de valoración

Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 8 de noviembre de 2007.

 La Administración tiene la capacidad para comprobar y determinar el valor normal de mercado derivado de la adquisición de un determinado bien inmueble. Para efectuar tal valoración de mercado, la Administración, amparándose en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria ha utilizado el método de dictamen de peritos de la Administración.

El empleo de este método de determinación la valoración de mercado exige el cumplimiento de una serie de requisitos elaborados por la Jurisprudencia. Así:

1º. La valoración ha de estar realizada por un técnico facultativo adecuado (Sentencia de 17 de noviembre de 1983).
2º. La valoración debe contener no sólo el guarismo que refleje el resultado obtenido, sino también los elementos de juicio y cálculo que han sido tenidos en cuenta para llegar al resultado final (Sentencia de 17 de noviembre de 1983), sin que las referencias genéricas a la valoración efectuada permitan conocer los criterios seguidos (Sentencia de 2 de marzo de 1989), y sin que tampoco proceda valorar mediante la expresión de una cifra en que se estime debe valorarse el inmueble, con la mera estampación de un sello aludiendo a circunstancias genéricas (Sentencia de 17 de abril de 1989). Sólo conociendo sus razonamientos pueden los contribuyentes decidir si aquietarse con la valoración o acudir a la pericial contradictoria, que es su único medio de defensa (Sentencia de 7 de noviembre de 1988).

En definitiva, se exige que la valoración que dé lugar al aumento de base imponible respecto de la declaración estén motivados racional y suficientemente.

A la vista del expediente, el TEAC concluye que no cabe apreciar motivación suficiente en el informe emitido: la mera referencia a los valores ofertados en una revista inmobiliaria respecto a 17 viviendas respecto a las que no se justifica su carácter cuando menos parangonable con las aquí de referencia. No se justifica la existencia de parámetros que soporten la comparabilidad. Es más, no se ha tenido en cuenta ni el emplazamiento concreto de las viviendas controvertidas (están ubicadas en el interior mientras que las de la revista tomadas por el perito lo están en la costa), ni se justifica la orientación, la memoria de calidades, ni la infraestructura y calidad del entorno, todo lo cual sería necesario para que la muestra tomada por el perito, ya de por sí parca (anuncio en una revista) pudiese ser admisible como extrapolable a las viviendas que se tratan de valorar.

Además, la superficie de las viviendas a valorar sería considerablemente inferior a las de la muestra tomadas por el perito.

La conclusión del TEAC no es otra que la nulidad de la liquidación por falta de motivación de la comprobación de valores en la que se basa.

www.bdifiscallaboral.es, marginal 4748teac

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