Alertas Jurídicas viernes , 1 julio 2022
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Los Técnicos de Hacienda estiman que la especulación y el boom inmobiliario responden a un tratamiento fiscal inadecuado

El colectivo de Técnicos Financieros del Ministerio de Economía y Hacienda (GESTHA) considera que la especulación en el sector inmobiliario y el aumento del precio de la vivienda – sobrevalorada entre un 24% y un 35%, aproximadamente – son consecuencia en gran medida de un tratamiento inadecuado de los impuestos que gravan la transmisión de la propiedad inmueble en España.

 

Por ello, los Técnicos de Hacienda califican como –prioritario– atajar de manera firme y continuada el fraude generalizado en el sector inmobiliario, al considerar que las condiciones económicas actuales son propicias para generar dinero negro ya que ocultan las rentas generadas en las distintas fases de recalificación de terrenos, urbanización, promoción, construcción y venta, con la consiguiente merma en los impuestos que gravan estas operaciones.

 

Ante esta situación, Gestha propone que la Administración adopte medidas fiscales más exigentes para combatir el fraude e iniciativas legislativas como, por ejemplo, que los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios, que cada vez se amplían más, se limiten no más allá del final de la vida laboral de las personas, ya que se incrementa desorbitadamente la carga financiera de las personas y se eleva de manera ostensible el riesgo de devolución y se debilita la seguridad del sistema financiero en su conjunto, como alerta el Banco de España.

 

No obstante, advierte que cualquier control fiscal o legal tendente a obtener un efecto beneficioso en la reducción de los precios de la vivienda, debe ser tratado con la máxima prudencia y consenso con los operadores, porque puede causar también efectos negativos desde el punto de vista económico, como de frenar el motor de la bonanza de la economía española, con el riesgo de merma de los ingresos tributarios. Según Gestha, una caída en el precio de la vivienda de un 10% implicaría un descenso de ocho décimas en el ritmo de crecimiento del P.I.B.

 

Medidas fiscales que han favorecido –en exceso– al sector constructor

 

En este sentido, Gestha manifiesta que se ha favorecido en exceso el desarrollo del sector constructor con determinadas políticas fiscales en la búsqueda de un motor del crecimiento económico general, ante el retroceso de otros sectores. En la actualidad, alrededor del 14% del P.I.B. tiene su origen en la construcción y el subsector de la vivienda constituye el 40% de esta cifra, es decir, el 5,6 % del conjunto de la economía.

 

Además, los Técnicos de Hacienda apuntan que, desde una perspectiva tributaria, la vivienda en propiedad es para Hacienda una manifestación de la capacidad económica del contribuyente, y no un bien de carácter preferente, lo que explica que sean muchos los impuestos que la someten a gravamen, –engordando– las arcas de todas las Administraciones Públicas, sin que existe más objetivo común que aumentar la recaudación.

 

Según Gestha, los tres impuestos que tienen una mayor importancia para el conjunto de las Administraciones por el volumen de recaudación derivada de las operaciones inmobiliarias son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el I.V.A. y el I.R.P.F., aunque –“ apunta – también son muchos los subterfugios o trucos a los que recurren los contribuyentes para –librarse– parcialmente de estos tributos, incidiendo de forma negativa en los ingresos públicos.

 

Prácticas más habituales para la evasión fiscal inmobiliaria

 

Este colectivo explica que la evasión fiscal en el sector inmobiliario y la repercusión de este fraude sobre la vivienda se produce principalmente de dos formas. En primer lugar, cuando se efectúan sucesivas transmisiones que no llegan a formalizarse en documento público, ya que en este caso esas operaciones quedan ocultas. A este mecanismo se le conoce como –dar el pase–, cuando el nuevo comprador paga un precio por la cesión de la posición del anterior comprador en un contrato privado y oculto a la Hacienda Pública. Y en segundo lugar, –obligando– al adquiriente a firmar en la escritura un precio inferior al realmente satisfecho.

 

Gestha afirma que sigue siendo una práctica habitual declarar por una base imponible muy inferior al precio satisfecho, lo cual incide en el fraude en todos los impuestos mencionados.

 

Por otra parte, la deducción por inversión en vivienda habitual en el I.R.P.F. favorece principalmente a las rentas altas, trasladándose este beneficio fiscal principalmente a los promotores y constructores de viviendas en forma de mayor precio de las mismas.

 

Finalmente, Gestha apunta que nadie asegura que el I.V.A., que ha sido pagado por la persona que adquiere una vivienda nueva, sea efectivamente ingresado por el vendedor al Tesoro Público.

 

Según el portavoz de Gestha, D. Jesús Montero, la escasa conciencia fiscal existente en España unida a los escasos medios de la Agencia Tributaria para combatir el fraude, y a las crecientes necesidades de financiación de las Corporaciones municipales puede llevar a incrementar el Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) que grava directamente la propiedad de los inmuebles, al elevarse los valores catastrales de los mismos en las próximas revisiones.

 

Seis medidas para frenar las operaciones especulativas

 

Con objeto de frenar las operaciones especulativas en el sector inmobiliario, Gestha recomienda, como primera medida considerar especulativas las transmisiones de inmuebles que hayan permanecido en el patrimonio de la persona que transmite menos de tres años, siempre que no concurra una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio, tributando las ganancias derivadas de estas operaciones en la parte general de la base imponible, al tipo resultante de aplicar la escala general del I.R.P.F., y no al tipo mínimo actual del 15%.

 

Por otro lado, Gestha propone crear un Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles de carácter secuencial, regulando la obligación a cargo de los promotores inmobiliarios de validar estos contratos en este Registro, de tal manera que se anticipan las fuentes de información indirecta a disposición de la Agencia Tributaria a ese momento anterior a la escritura, y se detectarían los –pases–.

 

Según este colectivo, esta medida permitirá también el control de la legalidad de los contratos por la autoridad administrativa y la lucha contra cláusulas abusivas o la falta de cumplimiento de las garantías establecidas por la legislación respectiva. Además, asegura que esta medida redundaría también en beneficio del consumidor, desde el punto de vista de la seguridad jurídica de estos contratos privados, ya que la compraventa no se perfecciona hasta el otorgamiento de escritura pública.

 

Este Registro Administrativo y remisión de información a efectos del control tributario podría centralizarse por los Ayuntamientos, ya que son los primeros que conocen la existencia de nuevas promociones inmobiliarias al ser los que aprueban los Proyectos y Planes parciales presentados por los promotores, y disponen también de los servicios que mejor conocen y más habituados están a aplicar la legislación sectorial, al tener la mayor parte de las competencias en esta materia.

 

Asímismo, los Técnicos de Hacienda consideran que debería establecerse para la persona que transmite una vivienda no escriturada la obligación de notificar de forma fehaciente al promotor esta operación. Este cambio de titularidad debería también ser comunicado por los promotores al Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles.

 

En cuanto al fraude que puede derivarse si se declaran valores inferiores a los reales percibidos en la transmisión, puede establecerse también valores de referencia a precios de mercado para todos los impuestos, del mismo modo que ya existen para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

 

Además, Gestha estima que las agencias inmobiliarias, que tanto han proliferado al calor del crecimiento de la actividad inmobiliaria, deberían estar sujetas a informar a la Administración Tributaria de las operaciones de intermediación en las que intervienen, al igual que lo están los Notarios respecto de los documentos públicos que autorizan.

 

Por otro lado, para evitar el fraude por I.V.A., Gestha propone lo que se conoce como –inversión del sujeto pasivo–, es decir, que sea el comprador quien ingrese el I.V.A. en Hacienda y además establecer una afección real del inmueble al pago del impuesto.

 

Finalmente, para atajar el fraude por I.R.P.F. o Impuesto sobre Sociedades, los Técnicos de Hacienda proponen establecer el deber de practicar algún porcentaje de retención a cargo del adquiriente, para asegurar que la persona que transmite su propiedad tributará por la ganancia patrimonial obtenida.

 

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