Los contratos de sale and lease back son una única operación a efectos del IVA que no obliga a regularizar deducciones

Suponen la constitución de un derecho de enfiteusis sobre los inmuebles que no puede desvincularse del arrendamiento financiero que a la par se realiza sobre los mismos bienes

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 27 de marzo de 2019 contiene un interesante análisis sobre la tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido de estas operaciones de financiación.

Como bien recuerda el Tribunal, la finalidad del mecanismo de la regularización de las deducciones de los bienes de inversión es aumentar la precisión de las deducciones con el fin de asegurar la neutralidad del IVA, de forma que las operaciones realizadas en la fase anterior sigan dando lugar al derecho de deducción únicamente en la medida en que sirvan para llevar a cabo las prestaciones sujetas a tal impuesto, lo que supone establecer una relación estrecha y directa entre el derecho de deducción del IVA soportado y la utilización de los bienes o servicios de que se trate para las operaciones posteriores sujetas a gravamen.

Pues bien, en el supuesto de hecho del litigio, los inmuebles de que se trata fueron utilizados por la sociedad de manera ininterrumpida y duradera para sus actividades profesionales desde que realizó en ellos su construcción, transformación o reforma y, si bien las operaciones de venta y arrendamiento posterior dieron lugar al pago de un canon inmediato, el compromiso era el de pagar a las entidades financieras interesadas una renta trimestral a lo largo de un período de 15 años, cuyo importe total coincide con el de dicho canon incrementado con intereses. Por lo tanto, se evidencia que dicha sociedad siguió utilizando las operaciones realizadas a efectos de la construcción, transformación o reforma de los inmuebles de que se trata para sus operaciones posteriores sujetas a gravamen, y se demuestra -a reserva de comprobación por el Tribunal remitente- que no se han modificado los datos tomados en consideración para determinar el importe de las deducciones practicadas después de declarar el IVA.

Y es que la mera constitución de un derecho de enfiteusis no sujeto al IVA no puede calificarse de modificación de los datos tomados en consideración para determinar el importe de las deducciones practicadas después de la declaración del IVA -la constitución de tal derecho no tiene por sí sola el efecto de romper la estrecha y directa relación entre el derecho a deducir el IVA soportado y la utilización de los bienes o servicios de que se trate para operaciones posteriores objeto de gravamen-. De ello se desprende que, a reserva de comprobación por el Tribunal remitente, los arts. 184 y 185 Directiva 2006/112/CE del Consejo (Sistema Común del IVA) no imponen la regularización del IVA deducido inicialmente en circunstancias como esas.

En otro orden de cosas, el concepto de «entrega de bienes» no se refiere a la transmisión de la propiedad en las formas establecidas por el Derecho nacional aplicable, sino que incluye toda operación de transmisión de un bien corporal efectuada por una parte que faculta a la otra parte a disponer de hecho, como si esta fuera la propietaria de dicho bien.

Pues bien, las operaciones de sale and lease back se caracterizan en este caso por la concesión combinada y simultánea, por una parte, de un derecho de enfiteusis por parte del sujeto pasivo a unas entidades financieras y, por otra parte, de un arrendamiento financiero inmobiliario por parte de estas entidades al sujeto pasivo, por lo que en el caso de autos procede considerar, sin perjuicio de la comprobación del Tribunal remitente, que cada una de estas operaciones integra una única operación, toda vez que la constitución del derecho de enfiteusis sobre los inmuebles en cuestión en el litigio principal no puede desvincularse del arrendamiento financiero sobre los mismos bienes; se trata de operaciones meramente financieras cuyo objeto es aumentar la liquidez de la sociedad y mientras que los inmuebles en cuestión quedaron en posesión de la misma sociedad, que los utilizó de forma ininterrumpida y duradera para las necesidades de sus operaciones gravadas. Y, dichas operaciones no pueden calificarse como «entregas de bienes», ya que los derechos transferidos a las entidades financieras en cuestión en el litigio principal a raíz de dichas operaciones, esto es, los derechos civiles de enfiteusis aminorados por los derechos derivados del arrendamiento financiero del que es titular la sociedad, no las facultan para disponer de los inmuebles de que se trata en el litigio principal con la misma amplitud que si fueran sus propietarias, lo que supone que no obligan a regularizar el IVA deducido inicialmente.